Baufinanzierung - die Beleihungsgrenze des Objektes

Eine Baufinanzierung ist aus der Sicht eines Selbständigen Finanzberaters nicht unbedingt die dankenswerteste Aufgabe. Der Aufwand ist für eine seriöse Beratung und Abwicklung hoch. Die Provision dagegen nicht. So ist es für einen Berater, der alle Bereiche anbietet, notwendig, zusätzliche Produkte zu platzieren. Begonnen von der Gebäudeversicherung über die Hausrat- und Haftpflichtverssicherung bis hin zu Lebensversicherungen ist die Vielfalt groß. Dafür bietet ein selbständiger Berater in den meisten Fällen mehrere Finanzierungspartner, mit den entsprechenden Kombinationsmöglichkeiten. Eine übernommene Finanzierungsanfrage möchte er gerne positiv abschließen. Erst danach erhält er, auch noch zeitlich verzögert, seine Provision. Da Auszahlungen aus der Kreditsumme meistens nach Baufortschritt erfolgen, ist dieser Vermittler auch während der Bauphase oder der Kaufabwicklung immer ein aufmerksamer Ansprechpartner und an einer schnellen Klärung bei auftretenden Fragen elementar interessiert.

Etwas verschieden ist die Situation bei einem Kreditinstitut oder einer Bank. Hier hat es der Bauherr und Geld- bzw. Kreditsucher mit einem Gesprächs- oder Beratungspartner zu tun, der meistens in einem Dienstverhältnis zum eigentlichen Geldgeber steht. Geschäft, sprich Kredite, benötigen alle Institute, aber nicht zu allen Bedingungen. Treten bei einer Baufinanzierung Fehler auf oder kommt es während der Laufzeit der Baufinanzierung zu Problemen, werde diese dem Mitarbeiter "angekreidet". Dieser arbeitet dadurch bedingt, vorrangig "auf Sicherhei", es könnte ja seinen Arbeitsplatz kosten. Ein weiterer Gesichtspunkt aus der Sicht des Kreditgebers ist, ob der Bauherr oder Immobilienkäufer nur "Laufkundschaft" ist, oder ob bereits eine längere Beziehung zur Bank besteht und somit Zahlungsmoral und weitere relevante Punkte bereits bekannt sind. Eine noch bessere Verhandlungsposition ist natürlich dann gegeben, wenn z. B. größere Geschäfte, wie Geldanlagen von Bauherrn dort bereits getätigt wurden oder weitere Geschäftsbereiche bei einer eventuellen Nichtgewährung des Baudarlehens von der Bank wegverlagert werden könnten.

Wesentliche beschränkende Faktoren bei einer Baufinanzierung sind öfter die Beleihungsgrenze des Objektes, denn es wird nicht die volle Summe des Bau- oder Kaufpreises finanziert. Notarkosten, Behördenleistungen und Betreuungskosten werden nicht finanziert. Weiterhin sehr wichtig für alle beteiligten einer Baufinanzierung ist die Belastungsgrenze des Kreditnehmers. Schließlich soll er die Tilgungsraten auch problemlos bedienen können und dies auch bei einer Veränderung seiner persönlichen Situation. Denn den Fall, dass ein (ehemaliger) Hausherr aus dem Grunde der Privatinsolvenz sagen muss "Das war mal mein Haus!" - diese Situation soll nie eintreten.

Ihre Baufinanzierung optimieren
Wer vor der Wahl steht eine neue Baufinanzierung abzuschließen oder sein bestehendes Darlehen günstiger zu gestalten, hat aktuell hervorragende Möglichkeiten. Die Bauzinsen sind so niedrig wie nie und alle Banken offerieren Ihren Kunden günstige Zinsangebote. Doch nicht immer ist günstig wirklich günstig. Die Angebote mancher Anbieter erscheinen auf den ersten Blick vielleicht gut, sind aber bei näherer Betrachtung nur zweitklassiger.

Wer heute eine Baufinanzierung abschließt oder neu verhandelt, sollte eine möglichst lange Zinsbindung anstreben. Dies ist deshalb sinnvoll, da man sich die niedrigen Zinsen für einen langen Zeitraum sichern kann und so über einen längeren Zeitraum eine gleich bleibende niedrige Zinsrate hat. Da anzunehmen ist, dass die Zinsen in der nächsten Zeit wieder steigen könnten, ist der gut beraten der sich heute bereits richtig positioniert.

Neben den Zinsen ist auch die Tilgung in einem Annuitätendarlehen wichtig. Gerade die anfängliche Tilgung sollte nicht bei der gängigen 1% Tilgung bleiben. Denn erfahrungsgemäß zahlt man bei einer 1% Tilgung den 3,5fachen Darlehenswert an Zinsen zurück. Schon der Abschluss einer 2% Tilgung kann diesen Wert halbieren. Deshalb sollte die anfängliche Tilgung möglichst hoch gewählt werden. Sofern es finanziell tragbar ist.

Wer mit seinem regelmäßigen Einkommen nicht in der Lage ist, eine hohe laufende Tilgung zu bewältigen, der sollte mit seinem Darlehensgeber die Möglichkeit einer Sondertilgung vereinbaren. Meist sind hier Beträge von 5.000 bis 10.000 EUR pro Jahr oder 1 bis 5% der Darlehenssumme verhandelbar. Ausschlaggebend hierfür ist sicherlich auch, wie viel Darlehen aufgenommen wird und wie lange man sich zur Zinszahlung verpflichtet hat.

Wir seine Baufinanzierung zusätzlich optimieren will, sollte gleich zu Beginn eine hohe Eigenkapitalquote einkalkulieren. Denn je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto niedriger ist auch die monatliche Belastung. Zwar sind heute auch Finanzierung mit bis zu 120% des Beleihungswert darstellbar, aber wirtschaftlich überzeugend sind sie aufgrund der hohe Kosten nicht.

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